Konut sahiplerine uyarı: Rayiç değer 18 kat artıyor!

Milliyet.com.tr/ÖZEL Emlak vergileri üzerinde etkisi bulunan arsa rayiç değerleri belirlenmeye başlandı. Rayiç değerlerde meydana gelen büyük artışlar nedeniyle emlak vergilerinde önümüzdeki dönemde artışlar bekleniyor.

EMLAK VERGİSİ NASIL BELİRLENİYOR?

Peki, emlak vergileri nasıl hesaplanıyor? İstanbul’da bölgeler bazında rayiç değerlerde yaşanan artış oranları neler? Rayiç değeri 10 kat yükselen bölgelerde emlak vergisi ne kadar olacak? Yüksek rayiç değerine itiraz edilebilir mi?

Bu konudaki detayları değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, şunları ifade etti: “Emlak vergileri, belediyeler tarafından toplanan bir vergi türüdür. Bu vergi, mülk sahibi olan bireylerin ödemesi gereken, servete dayanan bir vergi olarak nitelendirilebilir. Gayrimenkul sahipleri, genel olarak ilk taksidi mayıs sonunda, ikinci taksidi ise kasım sonunda iki eşit taka ile ödemektedir.”

‘4 YILDA BİR TAKDİR KOMİSYONU TOPLANIYOR’

Emlak vergisi, belirlenen rayiç değerler üzerinden belirli oranlarda tahsil edilir. Bu süreçte, takdir komisyonu her 4 yılda bir bir araya gelir. Takdir komisyonu 7 üyeden oluşmakta; bu üyeler belediyeden, vergi dairesinden, tapudan, muhtarlardan ve ticaret odasından temsilcilerden oluşmaktadır. Komisyon, caddelerin ve sokakların rayiç değerlerini belirlemektedir.

‘BİNA YAŞI, ASANSÖR, KALORİFER DURUMU, YIPRANMA PAYI RAYİÇ DEĞERİ ETKİLİYOR’

Cadde ve sokaklar için belirlenen rayiç değerler, var olan yapıların metrekaresi, bina yaşı, asansör ve kalorifer durumu gibi unsurlara göre yıpranma payları dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

KONUT, ARSA VE İŞ YERLERİNDE EMLAK VERGİSİ ORANLARI NE KADAR?

Arsalardaki rayiç değer üzerinden binde 3, konutlarda binde 1 ve iş yerlerinde binde 2 oranında emlak vergisi ödenmesi gerekmektedir. Büyükşehirlerde ise bu oranlar iki katına çıkmakta; arsalar için binde 6, iş yerleri için binde 4, konutlar için ise binde 2 olarak uygulanmaktadır.

Şu anda 2026 emlak vergisini etkileyecek ve 4 yılda bir toplanan takdir komisyonunun toplanma yılı olması büyük önem taşımaktadır.

‘2025 YILINDA EMLAK VERGİLERİ %21.96 ARTTI’

Bu toplantının nedeni, ara yıllarda yapılan artışların yeniden değerleme oranının yarısına göre belirlenmesidir. Örneğin, 2024 yılında yeniden değerleme oranı %43.93 olarak tespit edilirken, 2025 yılındaki emlak vergisindeki artış %21.96 ile sınırlı kalmıştır.

Bu yıl, 2026 yılı için vergi değerlerinin belirlenmesi açısından kritik bir yıl olduğu için dikkat çekmektedir. Komisyon içinde belediye temsilcileri önemli bir rol oynamaktadır.

2025 yılı, 2026 ile 2029 döneminde geçerli olacak rayiç bedellerin belirleneceği bir yıla tekabül etmektedir. Bu nedenle 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu çerçevesinde takdir komisyonunun toplanmasıyla bir değer tespit edilir ve bu değer üst kurula sunulur. Üst kurul, valilikler, defterdar temsilcileri ve tapu müdürlerinden oluşmaktadır. Üst kurul onayladıktan sonra rayiç değerler muhtarlıklarda ilan edilmeye başlar.

YÜKSEK RAYİÇ DEĞERİNE İTİRAZ MÜMKÜN MÜ?

Muhtarlıklarda ilan edilmesinin ardından, belirtilen süre zarfında itiraz etme hakkı vardır. Eğer 1 ay içinde itiraz edilmemişse, dava açma hakkı doğar. Ancak itirazın kabul edilmemesi durumunda da dava açma hakkı mevcuttur. 2023 yılı adli tatil ve pazar günlerinde de düşünülünce, bu süre 8 Eylül tarihinde sona erecektir. 8 Eylül tarihine kadar dava açılmadığı takdirde bu rayiç değer kabul edilecektir. Bazı danıştay kararları yıl sonuna kadar dava açılabileceğini belirtse de, en sağlıklı yolun eylül ayı içinde dava açmak olduğu görülmektedir.

‘RAYİÇ DEĞER ARTIŞLARI İÇİN ÜST SINIR BELİRLENMELİ’

Takdir komisyonları, caddelerin ve sokakların rayiç değerlerini belirlerken bölgedeki ekonomik gelişim, ulaşım koşulları, altyapı, emlakların satış değerlerini göz önünde bulundurmaktadır. Geçmişte bu artışlarla ilgili bazı sınırlamalar getirilmişti. Önceki dönemde ‘%50’den fazla olamaz’ kuralı uygulanırken, bu yıl böyle bir sınırlama getirilmemiştir. Bu noktada bir üst sınır belirlenmesi gerektiği düşünülmektedir.

İSTANBUL’DA RAYİÇ DEĞERLERDE DİKKAT ÇEKEN ARTIŞ

Özellikle İstanbul’da cadde ve sokaklardaki rayiç değer artışları dikkat çekicidir. Örneğin, Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi Ebubekir Caddesi’nde rayiç değer 3.384 TL’den 61.600 TL’ye çıkmıştır.

Üsküdar Kuzguncuk Kuşbakışı Caddesi’nde rayiç değer 40.718 TL’den 200.000 TL’ye yükselmiştir.

Bahçelievler Talatpaşa Caddesi’nde rayiç değer 25.073 TL’den 175.513 TL’ye ulaşmıştır.

Şişli 19 Mayıs Mahallesi Büyükdere Caddesi’nde rayiç değeri 87.451 TL’den 400.000 TL’ye çıkmıştır.

Sarıyer Emirgan Katar Caddesi’nde rayiç değer 21.631 TL’den 175.000 TL’ye geldi.

Maltepe Zümrütevler Mahallesi Çilek Sokak’ta rayiç değeri 5.191 TL’den 80.000 TL’ye yükselmiştir.

Yeni rayiç değer örnekleri incelendiğinde, İstanbul’un belirli bölgelerinde rayiç değerlerin 7 kat, Sancaktepe’de ise 18 kat arttığı görülmektedir.

RAYİÇ DEĞERLER EMLAK VERGİSİNİ NASIL ETKİLEYECEK?

Belirlenen arsa rayiç değerleri üzerinden var olan yapıların metrekaresi, bina yaşı ve yıpranma payı gibi kriterlere bakılarak emlak vergisi hesaplanmaktadır. Rayiç değerlerde yaşanan 5-6 kat, 10 kat artışlar, emlak vergilerinde yüksek oranlarda artışa yol açacaktır.

Cadde ve sokak değerleri, hesaplama sürecinde dikkate alınan faktörlerdir. Bu durum, ev, iş yeri ve arsa sahiplerinin 2026 yılında ödeyecekleri emlak vergilerini yüksek oranlara ulaştıracaktır.

Rayiç değerler, belirlenen metrekare değerleri üzerinden hesaplanmaktadır.

‘VATANDAŞLAR MUHTARLIKLARA GİDİP YENİ RAYİÇ DEĞERLERİ GÖREBİLİR’

Günümüzde birçok muhtarlıkta yeni rayiç değer listeleri asılmış durumdadır ve itiraz süreleri dolmak üzeredir. Vatandaşlar, muhtarlıklara giderek kendi cadde ve sokakları için belirlenen değerleri görebilirler. Eski dönemle kıyaslama yapmak mümkündür. Ayrıca, e-Devlet sistemi üzerinden geçmiş yıllara ait cadde ve sokak rayiç değerlerine ulaşmak da kolaydır. Bütün bunların yanı sıra, birçok belediyenin web sitesi üzerinden 2025 yılına ilişkin arsa rayiç değerleri listelerine ulaşmak mümkündür. Belirlenen rayiç değerler, ilerleyen dönemlerde emlak vergilerinin artışına yol açacaktır.

Eğer vatandaşlar bu konudan haberdar olmazsa, Mayıs 2026’da emlak vergisi ilk taksidini öderken bedelin ne kadar yükseğe ulaşabileceğini görecektir. Ancak bu aşamada iş işten geçmiş olacaktır.

RAYİÇ DEĞERİ 10 KAT ARTAN BİR YERDE EMLAK VERGİSİ NE KADAR OLUR?

Arsa rayiç değeri 10 kat artan bir mülk için, emlak vergi değeri, binanın durumuna göre yaklaşık 7-8 kat artış gösterebilir.

Örneğin, yıllık 10.000 TL emlak vergisi ödeyen bir kişi, mayıs ayında 50-60.000 TL’lik bir emlak vergisiyle karşılaşma durumu yaşayabilir.