Yargıtay’dan kiracı anlaşmazlığına örnek karar: Hor kullanma tazminatı nasıl hesaplanır?

MUSA CAN ÇAYAN – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, fabrikaların ve makinelerin kiralanmasıyla ilgili önemli bir karara imza attı. Karar, tahliye tarihinin belirlenmesini ve makinelerdeki zararların ayrı ayrı değerlendirilmesini gerekli kılıyor.

Türkiye’de kiracılar ve mal sahipleri arasında sıkça yaşanan sorunlardan biri olan hor kullanma tazminatı, özellikle fabrika, iş yeri ve makine kiralama durumlarında yüksek tutarlara ulaşabiliyor. Yargıtay’ın bu kararı, benzer davalar için emsal niteliği taşıdığı değerlendirilmektedir.

YARGITAY’IN BELİRTTİĞİ KRİTERLER

Yüksek Mahkeme, kira sözleşmelerinde meydana gelen zararların tespitinde şu kriterlerin dikkate alınması gerektiğini açıkladı:

• Tahliye tarihi kesin olarak belirlenmeli.
• Hor kullanım ile olağan kullanım ayrımı her hasar kalemi için ayrı yapılmalı.
• Rayiç birim fiyatlar tahliye tarihi itibarıyla dikkate alınmalı.
• Kullanım süresine orantılı yıpranma payı düşülerek tazminat hesaplanmalı.

Bu metod ile hazırlanacak bilirkişi raporlarının davalarda ekonomik kayıpları objektif bir şekilde ortaya koyacağı ifade edilmektedir.

YEREL MAHKEME DAVAYI REDDETMİŞTİ

Yerel mahkeme, davayı “hukuki yarar yokluğu” nedeniyle reddetmişti. Ancak Yargıtay, tahliye sürecinin gerçekleştiğini belirterek davanın esasına dair karar verilmesi gerektiğini vurguladı. Bu durum, gelecekte açılacak benzer davalarda “usulden ret” kararlarının engellenmesini sağlarken, ekonomik kayıpların daha hızlı bir şekilde telafi edilmesine olanak tanıyacak.

EMSAL NİTELİĞİNDEKİ KARAR

Yargıtay’ın kararı, sadece konut kiralamalarını değil; işyeri, fabrika ve makine kiralamalarını da yakından etkiliyor. Uzmanlar, bu kararın yatırımcıların sözleşmeleri daha titiz bir şekilde hazırlaması gerektiğini, kiracıların ise olağan kullanıma aykırı bütün zararlardan tazminat sorumlu olabileceğini ortaya koyduğunu belirtiyorlar.

“KULLANIM BORCU VARDIR”

Avukat Hasan Can, konuya ilişkin olarak şu açıklamalarda bulundu: Hukukumuzda her kiracının kiralanan eşyayı, sözleşmede belirtilmemiş olsa dahi, özenle kullanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Olağan kullanım neticesinde kiralanan malzeme üzerindeki aşınma, yıpranma ve değer kayıplarından kiracı sorumlu tutulamaz. Ancak kiralananın amacına aykırı bir şekilde kullanılması, dikkatsizlik veya özensizlik nedeniyle meydana gelen zararlar, kiracının hor kullanma tazminatından sorumlu olmasını gerektirir. Örneğin, 14 yıl boyunca kiralanan bir mülk için %17’lik bir yıpranma payı belirlenmişse ve bu pay aşılıyorsa, aşan yıpranma oranları hor kullanma tazminatı kapsamına girecektir. Yani kiracının sorumluluğu, yalnızca kötü (hor) kullanım yoluyla oluşan zararlara karşı geçerlidir.