Konut Konusuna Bir de Böyle Bakalım

2023 seçimleri sonrası rasyonel ekonomi politikalarına dönüş ile birlikte, ingilizceden tercüme kitaplarda yazan bilgilerle Türkiye’yi yorumlamaya çalışan ekonomist ve yorumcular hep bir ağızdan aynı şeyi söylemeye başladı “Konut Palonu Patlıyor”

Aradan geçen iki yılda ne balon patladı, ne de bu fanusta yetişmiş ekonomist ve yorumcular son iki yıldır yaptıkları hatayı kabullenip, kendi tavırlarınca ” sowie dude” diyebildi.

Şimdi yorum katmadan TÜİK verileri ışığında istatistiki verilerle başlayalım;

Konut satış istatistiklerine baktığımızda 2013’de başlayan yükselen trend, 2021’de zirve yapıp, düşüş trendine girdiğini görüyoruz. 2025’de son üç ayın istatistiğinin eksik olduğu düşünüldüğünde toplam satışın 2024’ün altında gerçekleşmesi beklenmektedir.

Yabancıya yapılan satışlar sebebiyle bu rakamları arttığını iddia edenler olabileceği için, kafalardan o soru işaretini silmek adına, yabancılara yapılan satışların verisini paylaşmak istiyorum. Rakamlardan da görüleceği üzere 2018-2022 yılları arasında bir artış olsa da sonradan normalleşmektedir satış istatistikleri

Kafalarda yabancının etkisini netleştirdiysek, şimdi konut satışlarına tekrar dönelim. 2019-2024 döneminde (2023 istisna olmak üzere) satılan konutlar çoğunlukla ipotekli yani kredili olarak satılmamış. Halk tabiri ile söylemek gerekirse takas yada ingilizce kitapların çevirilerinden öğrendileri ile yorum yapanların anlayacağı şekilde söylemek gerekirse “chach on the table” 🙂

Tamam da bro peki, bu satışlar nasıl yani, yapılan mı satılıyor diye sorduğunuzu duyar gibiyim. İstatistikler bize ikinci el satışların daha fazla olduğunu söylüyor. Ama buradaki ikinci el için bir parantez açıyorum bunu yazının sonunda kapatacağım…

Bir dakika aklım karıştı; konut satışında ciddi bir düşüş yok satışlar ikinci el peki yapı ruhsat izinleri ne durumda diyenler için, şimdi de oraya bakalım. 2019-2023 döneminde bir yükseliş trendi görülse de 2024’de uzak bir düşüş yaşanıyor. Ama buna dönemsel bakmamızda fayda var.

Sadece yılın ilk dönemi yani ilk altı aylık yapı ruhsatı istatistiklerine bakıldığında ivmenin yine de azalmadığını görüyoruz maalesef.”

Bir de başka bir açıdan konuya bakmak istiyorum ama yine TÜİK verileriyle! Geçtiğimiz hafta Ücretli çalışanların sektöre göre dağılım verisi yayınlandı ve inşaat sektörü geçen yılın aynı dönemine göre %7,2 büyüme ile başı çekiyor. Burada sektördeki kayıtsız istihdam konusuna girmiyorum bile…

“Peki inşaat maliyetlerindeki artış konusuna girmeyecek misin” diyenler için o konuya hiç girmiyorum, malumun ilanı için fazladan mesai harcamının gereği yok bence.

Buraya kadar sadece TÜİK verilerini paylaştım, gelelim esas konuya; faizler yükseldikçe enflasyonist ortamda, emlak fiyatları pandemiden sonra aşırı yükselmişken, laboratuvar ortamında yetişmiş ingilizceden tercüme kitaplarda öğrendiklerine göre konuşanlar haklı çıkabilirdi tabii ki….

Ama bilmedikleri ve hesaba katmadıkları şey; Türkiye’de kara paranın üzerin gidildikçe; oteller, otobüs şirketleri, restroranlar, güzellik merkezleri vs vs gibi yollar kapatılmaya çalışıldıkça para sürekli olarak emlak tarafına kaçtı….

Kara para cenneti olan güzel yurdumda niye tüm şirketler inşaat yapıyor diye soran yok hiç! Tüm tüccarların yan tarafta bir inşaat şirketi var peki niye?

Son dönemde emlak konusunun üzerine az da olsa gidilmeye başlandığı için şimdi de para başta Dubai olmak üzere yurtdışında emlaka kaymaya başladı.

Zaten konut satış şekline baktığınızda ülkede alım gücü azalırken ipoteksiz satışlar artıyor ve bu para nereden geliyor diyen yok!!!

Emlak balonu kitabi bilgilerde söylenenden bağımsız;

• Tersine göç başlarsa ve geçici koruma statüsündeki kitle ülkelerine dönerse
• Kara para ile mücadelede etkinlik artırılır ve doğru hedefler seçilirse
• Büyüme modeli olarak taş, toprak seçilmesi gibi müteahit kafası yerine rasyonel bir büyüme modeli seçilirse

talep sebepli fiyat artışları azalır ama maliyet sebepli artışla mücadele biraz daha zor ve sert bir mücadele olacak gibi görünüyor.

Fakat unutmamak lazım bu sorunlar gelir seviyesi yüksek kitleyi değil, orta ve alt gelir seviyesindeki insanları ilgilendiriyor. Anlatmış olduklarımdan bağımsız olarak; barınma krizi kiralar ve ev fiyatlarındaki artış sebebiyle her geçen gün artıyor. Kara para ile mücadelenin yeterli seviyede yapılamamasının sadece ahlaki değil toplumsal etkileri de her geçen gün fazlasıyla hissediliyor maalesef…