Yargıtay’dan örnek karar: Yan giderleri ödemeyen kiracı tahliye edilebilir.

Musa Can Çayan – Yalova’da bir işyeri kiracısına, 2022 yılının Şubat-Haziran dönemine ait kira borcu ve yan gider bedellerini ödemediği gerekçesiyle tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatıldı.

Kiracı, ödeme emrinin ardından kira bedellerini yatırdı ancak sözleşmede belirtilen elektrik, su ve ortak gider borçlarını ödemedi. İlk Derece Mahkemesi, yan giderlerin kira borcu olarak değerlendirilmesi gerektiğine dair tahliye talebini reddetti. Bu karar, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından da onandı. Alacaklı vekilinin temyiz başvurusu üzerine dosya Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’ne taşındı.

Yan Gider de Kira Borcudur

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 314 ve 315. maddelerine atıfta bulunarak, kiracının yalnızca kira bedelini değil, aynı zamanda sözleşmede yer alan yan giderleri de ödemekle yükümlü olduğuna hükmetti.

“Kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda, temerrüt gerçekleştiği için tahliyeye karar verilebilir.”

Bununla birlikte, yerel mahkeme bu karara uymadı. Nihayet dosya, nihai kararı vermek üzere Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na taşındı.

Kuruldan Oy Çokluğuyla Karar

Hukuk Genel Kurulu, 2 Temmuz 2025 tarihli kararında Yargıtay Dairesi’nin görüşünü benimsedi. Kurulun çoğunluğu, kira sözleşmesinde yer alan yan giderlerin ödenmemesinin de temerrüt sebebi sayılacağını belirtti.

“Kiralanan iş yeri çatılıdır ve sözleşmede elektrik, su ve ortak giderlerin kiracıya ait olduğu düzenlenmiştir. Borçlu, ödeme emrine itiraz etmediğinden yan gider borcu kesinleşmiştir. Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereğince yan giderin ödenmemesi de temerrüt oluşturur. Otuz günlük süre içinde ödeme yapılmadığından tahliyeye karar verilmelidir.”

Kurulda azınlıkta kalan üyeler ise, İcra ve İflas Kanunu’nun yalnızca “kira borcu” kavramını içerdiğini ve “yan gider”in tahliye nedeni sayılamayacağını savundu. Ancak çoğunluk, yan giderlerin de kira borcu kapsamında değerlendirilmesi gerektiği yönünde oy kullandı. Sonuç olarak kiracının tahliyesine karar verildi.

Emsal Niteliğinde

Yargıtay’ın bu kararıyla kira hukukunda yeni bir dönem başladı. Artık “Kira bedelini ödedim, yan giderleri sonra hallederim” anlayışı geçerliliğini yitirdi. Sözleşmede açıkça belirtilen her kalem (elektrik, su, ortak gider veya bakım bedeli) zamanında ödenmezse, kiracı tahliye riskiyle karşı karşıya kalacak.

Dilek Yüksel’in Değerlendirmesi

Avukat Dilek Yüksel, konuya ilişkin şu değerlendirmeyi yaptı: “Hukuk Genel Kurulu önüne gelen emsal olayda ev sahibi kiracıya hem kirayı hem de yan giderleri ödemesi için icra takibi açıyor. Kiracı sadece kirayı ödüyor, faturaları ödemiyor. Hukuk Genel Kurulu, yasal düzenlemeler doğrultusunda yerinde bir karar vererek durumu açıklığa kavuşturmuştur.”

“Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesinde aksine bir sözleşme ve yerel adet olmadıkça yan giderlerden kiracının sorumlu olduğu net bir şekilde ifade edilmiştir. Ayrıca Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereği ev sahibine; kiracıya fatura, aidat gibi yan giderlerin ödenmesi için yazılı bir süre tanıma hakkı verilmekte ve bu süre sonunda ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmaktadır. Bu yasal düzenlemeler ışığında, kiracı ‘Ben kira bedelimi ödedim, faturaları ödemezsem ev sahibi beni tahliye edemez’ diyemez. Ev sahibi, hukuki kurallara uygun olarak kiracıdan yan giderlerin ödenmesini isteyebilir ve bu ödemeleri yapmayan kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.”