Orta Gelirli İçin Ev Sahibi Olmak: Gerçekten Hayal Mi?

 dönemde konut fiyatları ve kredilerde yaşanan artışlar, Türkiye’de orta gelir grubunun ev sahibi olma zorunluluğunu ciddi ölçüde artırdı. Örneğin, Emlak Konut GYO’nun 6 milyon TL fiyatlı 1+1 daire için açıkladığı ödeme planında aylık taksit 150 bin TL seviyesine çıkıyor. Bu durum, geliri sabit ve krediye erişimi sınırlı olan orta gelirli kesim için “ev almak hayal” algısını güçlendiriyor.  

Konut sektörü temsilcileri ve ekonomistler, bu durumun arkasında yalnızca arz-talep dengesizliği değil, aynı zamanda ekonomi politikalarındaki tercihler, kredi faizleri, arsa ve yapım maliyetlerinin yüksekliği gibi bir dizi yapısal faktör bulunduğunu belirtiyor.

🔍 Neden Böyle Oldu?

1. Yanlış ekonomi politikaları

İktisatçı Mahfi Eğilmez, 2021 yılının son çeyreğinden itibaren izlenen faiz indirimi ve yüksek enflasyon stratejisinin gayrimenkul fiyatlarını yukarı çektiğini ifade ediyor: “Faizlerin düşük, enflasyonun yüksek, arzın düşük olduğu ortamda gayrimenkul yatırım aracına dönüşüyor.” 

2. Talep-arz dengesindeki bozulma

Türkiye’de hâlihazırda “konut açığı” olduğu yönündeki tespiti Eğilmez şu şekilde özetliyor:

“Türkiye’de sürekli olarak bir konut açığı vardır. O nedenle konut fiyatları artış eğimindedir.”  

Arzın sınırlı olduğu bir ortamda, yatırım amaçlı konut alımı ve kredi imkânlarının zayıflığı fiyatları yukarı çekiyor.

3. İnşaat ve arsa maliyetlerinin yüksekliği

Sektör kaynakları, orta sınıfın ev alabilmesi için “toprak arzı, arsa maliyetinin düşmesi, uygun kredi koşulu” gibi üç ana unsurun gerekli olduğunu vurguluyor.  İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar, kentsel dönüşüm süreçlerindeki sorunlar ve müteahhitlerin sermaye sıkıntısı da fiyatlara yansıyor.

4. Kredi faizleri ve gelir düzeyi

Konut sahibi olmak için teklif edilen 6 milyon TL’lik 1+1 daire için aylık 150 bin TL ödeme planı, orta gelirli bir hanenin ulaşabileceği büyüklükte değil. Bu da gelirlere kıyasla oldukça yüksek. 

📈 Mevcut Durumun Sonuçları

• Orta gelirli kesimin “ortalama gelire göre ev sahibi olma” imkânı azaldı.
• Lüks ve üst segment konut satışları – özellikle İstanbul’un çeper bölgelerinde 3-3,5 milyon TL seviyesindeki daireler – hâlâ “iyi satış” alanları olarak görülüyor. Buna karşılık orta kesime yönelik satışlarda ciddi durgunluk var.  
• İktisatçıların tespitine göre, bu durum “iki yıl içinde yaratılan konut fiyatı ve kira bedellerindeki sıçrama”nın hâlâ düzeltilemediğini gösteriyor.  
• “Fiyatlar düşer mi?” beklentisi de şu an için karşılık bulmuyor: Arsa ve inşaat maliyetleri yüksek; dönüşüm projelerinde müşteriler mülklerinin küçülmesini istemiyor, bu da maliyeti artırıyor.  

✅ Ne Yapılabilir?

Sektörün ve uzmanların önerileri şöyle:

• Arsa arzını artırmak (özellikle şehir çeperlerinde ve ulaşım olanakları olan bölgelerde).
• Arsa ve yapım maliyetlerinin düşürülmesi – örneğin inşaat malzemesi, işçilik, lojistik gibi kalemlerin kontrol altına alınması.
• Kredi faizlerinin orta gelirliye uygun düzeye çekilmesi; banka dışı finansman modellerinin yaygınlaştırılması.
• Gelir seviyelerinin yükseltilmesi – yani maaşlarda iyileştirme, vergi ve sosyal politikalarla alım gücünün desteklenmesi.
• Sosyal konut ve kamu destekli modellerle “orta katmanın ev sahibi olabilmesi” için özel programların devreye alınması.