Konutta kira getirisi Anadolu’da genişleme sağladı.

DUYGU ERDOĞAN – İstanbul’daki yüksek konut fiyatları, yatırımcıları Anadolu şehirlerinde kira getirisi yüksek konut alımlarına yönlendiriyor. Son bir yılda İstanbul’un çevresindeki illerin yanı sıra birçok şehirde değer artışı gözlemleniyor. İstanbul’da yaşayan yatırımcılar, memleketleri ve öğrenci ya da sanayi kentlerinden alım yapma eğilimindeler. 2-4 milyon lira aralığında fiyatlara sahip satılık konutlar, kira getirilerine göre tercih ediliyor. Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana, Mersin, Manisa ve Trabzon gibi şehirlerde kira getirisi yüksek konut alımları tercih ediliyor. Bu durum, gayrimenkulde yeni bir trend olarak İstanbul dışındaki şehirlerde kira getirili konut almak şeklinde öne çıkıyor. Hem yatırımcılar hem de İstanbul’da kiralık konutta oturanlar, özellikle 15-25 bin lira arasında kira getirisi sunan şehirleri tercih ediyor.

İstanbul’un payı azalıyor

İstanbul’da yıllık satılan toplam konut sayısı, 2015-2020 yılları arasında 235 binin üzerinde iken, 2020-2022 arasında 260 binin üstüne çıkmıştı. Ancak, 2023 yılında bu sayı 200 binin altına geriledi. 2024 ve 2025’in ilk sekiz ayında da benzer bir eğilim gözlemleniyor. İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, “Son dönemlerde İstanbul’da konut alamayanların tercihi, yüksek kira getirisine sahip şehirlerden konut almak oluyor. Veriler, toplam konut satışı içinde İstanbul’un payının azaldığını gösteriyor. Alıcıların önceliği, konutun alındığı şehirle bir bağlantı kurma eğilimleri. Yani memleketi olan veya orada akrabası bulunanlar, konut alımında daha avantajlı olabiliyor. Bunun dışında öğrencilerin ve ticaret kentlerinin de iyi seçenekler sunduğu için tanıdık olmadan da alım yapılmasını sağlıyor” dedi.

‘Amortisman süresi daha kısa’

Yapılan analizler sonucunda İstanbul’da konut yatırımının pek kârlı görünmediğine dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, “Çünkü evin satış fiyatı yüksek, ancak kira getirisi buna göre düşük kalıyor. Bu durum, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Bunun aksine, Anadolu’daki birçok şehirde durum tam tersine işliyor. Emlak fiyatları İstanbul’a göre daha uygunken, kiralar şehre gelen öğrenci, sanayi çalışanı veya turizm hareketliliği sayesinde dinamik kalıyor. Dolayısıyla bu şehirlerde kira getirisi daha yüksek oluyor ve yatırım yapılan evler, kendilerini çok daha kısa sürede geri ödeyebiliyor” dedi.

İstanbul’da arz-talep dengesinin sıkışıklığı, yüksek inşaat maliyetleri ve nüfus hareketliliği nedeniyle kira fiyatlarının kısa ve orta vadede yüksek kalması muhtemel görünüyor. Bu sebeple, diğer şehirlerden gelen kira gelirlerinin İstanbul’a taşınmaya devam edeceği öngörülüyor.

Başlıca tercih edilen şehirler ve nedenleri

İstanbul’daki konut fiyatları oldukça yüksek olduğu için kira getirisi yatırımcılar açısından düşük kalıyor. Bu nedenle alıcılar, daha uygun fiyatlı ve kira getirisi yüksek Anadolu ve Ege şehirlerine yöneliyor. Eskişehir, yoğun öğrenci nüfusu sayesinde kira talebini canlı tutarken, Konya, Gaziantep, Kayseri, Samsun, Adana ve Mersin gibi sanayi ve lojistik merkezlerinde daha düzenli bir kira getirisi sağlanıyor. İzmir, üniversite, sanayi ve turizm çeşitliliği ile kira piyasasını canlı tutarken, Ankara, Adapazarı ve İzmit’te beyaz yaka ve sanayi yoğunluğu kira talebini istikrarlı hale getiriyor. Bursa ise sanayi kenti olmasının yanı sıra İstanbul’a yakınlığı sayesinde hem kira getirisi hem de değer artışı potansiyeli sunuyor.

Turizm bölgeleri de var

Turizm açısından öne çıkan bölgeler arasında Antalya, Aydın’ın Kuşadası ve Didim gibi kıyı kesimleri, Balıkesir’in Ayvalık ve Edremit çevresi, Denizli’nin Pamukkale çevresi yer alıyor. Bu bölgelerde sezonluk yüksek kira gelirleri elde etmek mümkün.

Manisa, Konya, Edirne, Kırklareli, Giresun ve Trabzon ise turizmden ziyade yerel talep ve kamu/çalışan nüfusu üzerinden kira piyasası oluşturuyor.

Bu şehirlerde konut fiyatları İstanbul’a göre daha uygun olduğundan yatırımlar daha kısa sürede kendini amorti ediyor ve yatırımcılar için daha avantajlı hale geliyor.

Yatırım iştahı fiyatı katlıyor

Çeşitli şehirlere yönelik yatırım talebinin canlı olması pek çok şehirde konut fiyatlarını artırıyor. Kahramanmaraş depremlerinin etkisiyle bölgedeki hareketlilik devam ederken, Anadolu şehirlerinde de yatırım etkisi konutların değer artışını sağlıyor.

Yapay zeka ile gayrimenkul değeri hesaplayan Endeksa, Ağustos 2025 Konut Değer Raporunu açıkladı. Verilere göre, ağustos ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda yüzde 29.1, aylık bazda ise yüzde 1.7 artış gösterdi.

Endeksa verilerine göre, ağustos ayında en çok konut satışının gerçekleştiği ilk 30 il değerlendirildiğinde, yatırımcıya en fazla kazandıran şehirler sırasıyla Diyarbakır, Çanakkale ve Manisa oldu. En çok konut satışının yapıldığı ilk 30 şehir içinde satılık konut fiyatlarının bir yılda en az arttığı iller ise Hatay, Muğla ve Aydın olarak kaydedildi.